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拆迁也都是迫不得已
浏览: 发布日期:2019-05-29

  2007年至08年间,周正(化名)曾在北京某区县拆迁办任职一年,主要负责一些重点工程的拆迁项目。一年之间,周正看惯了拆迁谈判中尔虞我诈的内幕,他说拆迁谈判的过程可以说是这个世界将“人性”二字展现的最淋漓尽致的时刻。因为夹在区建委和拆迁公司之间,既没有前途也没有“钱途”,如今的周正已经离开了建委拆迁办多年,转而在一家事业单位任职,而没想到的是,因为北京市城乡一体化的建设,他又一次要面临拆迁谈判的场景,只不过这一次他成为了拆迁户,他将用原来谈判的招数为他的家谋取利益。周正曾供职的拆迁办,相当于是区建委下属的办事部门,每一个拆迁区域内都会有这么一个部门来协调整个区域的拆迁工作,其下管理着拆迁公司、评估公司、拆迁工程队等等。拆迁的过程就是在确定了拆迁的合法性之后,对拆迁公司、评估公司进行招投标,由中标的拆迁公司和评估公司对该地区实施拆迁。拆迁公司负责的是拆迁补偿的谈判、签约和安排签约后拆迁队的拆除工程,评估公司主要负责的是对地上物,也就是房屋、家庭装修、电器家具的价值进行估价。据周正的介绍,一般拆迁的顺序都是先由测绘公司进入住户家进行测量和登记,然后将记录的数据交给评估公司,评估公司对地上物的价值进行评估,计算出的评估价值单经过拆迁户签字确认,评估工作就基本结束,剩下的就是拆迁公司入户谈判,谈妥后签约,交钥匙,拆房子。从签约到拆房之间可能只有几个小时,周正说,他曾经见过刚刚签完约把钥匙交了,回到家发现房子的门窗和屋顶已经被扒掉的事情。“这么快拆的目的很简单,一来是怕反悔,二来是给周围的人看。”“拆房子都是先拆窗户门,然后拆房顶,只要把门窗、房顶拆掉,这房子就废了,剩下的墙啊、家用设施什么的,也就不着急了。”周正解释说。因为属于拆迁公司的上级指挥部,所以周正参与谈判的对象并不多,他所要面对的往往是都是拆迁公司第一轮没有谈下来的那些拆迁户,也正因为如此,他们的任务才更艰巨。“其实老百姓误解了我们,拆迁公司或者拆迁办谈判者的根本目的不是为了少给居民钱,而是让居民尽快搬迁。”周正说,因为拆迁基本上都是该块土地将有了新的用途,或是国家的工程,或是开发商的工程,“工程并不费时间,6到8成的时间都浪费在了搬迁上。”周正承认,别看拆迁办的人一个个都一身横肉一脸刁蛮,很多时候那些都是在外面装出来的,如果所负责的标段迟迟没有搬迁进展,上面的压力越来越大,拆迁办和拆迁公司的这些人就像是过街老鼠一样,在领导面前连头都不敢抬。“如果进展不如预期,上面的领导就会指着你的鼻子破口大骂,低能、傻缺这些脏字都直接往身上招呼”周正说,他的好几位同事都因为领导的辱骂而当场痛哭过,其中甚至不乏身高马大的壮年男子。他自己在刚刚进入拆迁办时也因为业绩不好而天天愁眉苦脸,连饭都吃不下。“所以说,拆迁也都是迫不得已,从拆迁办的角度来讲也是能不拆就不拆。”周正举例说,07年他们拆迁办要完成一条重要道路改扩建的工程拆迁,道路规划红线内有三家钉子户说什么也不搬,后来因为这三家地处红线边缘,没有办法,在修路规划时将路的走向稍稍做了些调整,绕开了这三家钉子户。“其实通过法院司法强拆也是可以的,但我们懒得给自己找麻烦。”周正介绍,在所有拆迁谈判对象中,大家最头疼的就是农民宅基地的拆迁。“农民宅基地面积大、政策又复杂,谈判时讨价还价的幅度就不是十几万的问题,可能一开口就上百万,我们根本做不了主。”相比之下,拆迁区域内的单位比较好搬迁,一些大型的国有单位或市级单位,本身因为属于政府,有上级的批示,所以只要找好安置的地点就都搬了,一些小型的私企或个体企业,因为以后可能还要依靠区政府、区建委办事,所以也不会太过刁难。农村宅基地难拆的另外一个原因是村里面的人际关系比较复杂,七大姑八大姨的太多,互相之间联系的很紧密,所以很多家都互相打听补偿价格,互相攀比。周正说,拆迁协议上都有保密协议项,明确要求所谈内容和结果不要向第三方透露,但是往往合同签署后,居民们便不管不顾的都说了出去,于是才有了各种流言蜚语,一些因攀比而不满的人就成了钉子户。拆迁补偿一般分为拆迁土地补偿款、地上物赔偿款、奖励款等三个部分,在周正看来,这三个部分都有很大的水分,讨价还价之后价格都会猛涨。首先是评估公司对于地上物价格的评估,一般来说评估公司都会按照拆迁政策条文中的规定进行评估,比如房顶多少钱?墙壁多少钱?太阳能热水器多少钱?电灯多少钱?虽然在政策条文中对这些的价格有明码标价,但是评估公司都是按照价格区间中最低的档次给拆迁户们计算的。其次是拆迁土地的补偿款,这一部分的款项数额是非常大的,也是拆迁公司和拆迁居民讨价还价谈判的博弈焦点。周正说,拆迁办对于每个拆迁户居民的补偿款都是有一定定额的,在这个定额内区间内双方都可以谈,但是拆迁办谈判者最初提出的价格都是按照拆迁政策中的计算公式计算出的最标准钱数,也就是最低的钱数。那么居民要价有没有一个“坎儿”,在这个“坎儿”以下都很容易成功,超过这个“坎儿”就很难。“最初价格的两倍。”周正说,按照这个比例去要价,居民有至少6成的把握能够成功,但是如果超过三倍,则成功的把握也就相应的下降了一倍还多。此外,一般拆迁时为了鼓励尽快搬迁,都会涉及10万元的奖励款,并对外宣传每过一天扣去一万,但是实际上,这些钱并不一定真的就“过时不候”,只要居民在截止日之前搬迁,不影响以后的工程建设和拆迁办的工作流程,“这10万元对于政府和开发商还算钱?只要你在限期内办,多给你几万也不算事儿。”“拆迁公司的也是人,无利不起早呗。”周正说,送礼和托人是最好的办法。因为拆迁办就是拆迁公司的上级,周正当时没少帮认识的居民递话至于送礼,因为拆迁办属于拆迁公司和建委之间的部门,油水不大,但是拆迁公司的谈判者们可是经常能遇见各种“潜规则”。周正说,他在拆迁办任职期间,虽然没怎么受到礼物,不过手下拆迁公司的一个职工收到了一份奇特的礼物令他记忆犹新。“媳妇”,周正说,拆迁公司的一个员工到住户家谈判,看人家里的女儿长得挺漂亮,对人家有了点意思,几次谈判过后开始慢慢接触,又对其家里百般照顾,一来二去两个人也有了点感情,最后就结婚了,那这样下来,这家获得的拆迁补偿自然少不了。“最后都成了自己家的事了,当然得按照最高标准来计算。”除了送礼之外,更能拉拢拆迁公司谈判者的方法当然是“利益均分”,这种灰色收入在拆迁公司和拆迁户中已经成为了一种公认的秘密。比如拆迁公司先给户主开了个100万,户主要求要200万,拆迁公司的谈判者就明确告诉户主,除非从这里面抽出20万来给他,否则200万休想。这个时候户主一般都会同意,因为他虽然损失了20万,但是多挣了80万。“但是这种方式比较危险,绝对是拆迁户和谈判者的个人行为,不能让拆迁公司和拆迁办知道。”周正说,所以一部分灰色收入往往都是在拆迁款下来前就打入了谈判者的账号里。如今,周正父母在某区的家因为城乡一体化的进程也将面临拆迁,400多平米的平方,基准价6000多元。周正打算着“以彼之道,还施彼身。”“按照政策计算出来的补偿款大约240万,我就打算照着500万要。”周正说,凭借着原来在拆迁办的经历,要500万的补偿款他有8成的把握。为此,他还特意雇人把父母家进行了装修,大理石包外墙、换了房顶的瓦片、装了几十个太阳能热水器,“我挑的这些都是性价比最好的拆迁材料,像灯管、插座、空调什么的虽然也能挣钱,但是太少不给劲。”“装修就是为了谈判时给人家个机会。”周正说,不然拆迁公司想给你多算钱都不知道加在什么名目上。“有人不装修,那是犯傻,装修费和评估补偿的比例能够至少1比4。”面对即将开始的拆迁谈判,周正说,他绝不会作钉子户,因为他看见过太多钉子户被强制执行后反而落了个最少的钱,所以,周正总结拆迁谈判说,聪明的被拆迁户首先要明白拆迁都是政府行为,因此当钉子户没有任何好处,但是政府也不会无理取闹不计民生的去拆迁,所以对于拆迁住户来讲,谈判的基本原则就是别想着挣大钱。“政府拆迁绝不会亏待了老百姓,至少也能让老百姓获得一个同样面积的住处,除了农村宅基地拆迁之外,城市居民的拆迁很少出现一夜暴富的事情。”

  “所以,拆迁办门口写的那句话最对:自家算好自家帐,偏听偏信要上当。”周正奉劝拆迁区的居民们说,“只要自己觉得合适就赶紧搬。”

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